Comprar obra nueva en Cataluña: pasos, impuestos y compradores extranjeros

Los pasos, con un caso real: Amura

Así se compra hoy una vivienda en Amura, en Mataró, que está en construcción. Cada pago es a cuenta del precio final.

1. Información y reunión. Recibes la ficha del proyecto, el folleto, la memoria de calidades y el plano de la vivienda, y te reúnes con el asesor en la oficina de Barcelona o por videollamada.
2. Reserva. Se firma un contrato de reserva de la vivienda y de sus anejos (plaza de coche, moto o bicicleta) con una señal de 3.000 € + IVA (3.300 €), que se descuenta del precio.
3. Contrato de compraventa con arras. A la firma pagas el 10 % del precio + IVA, y otro 10 % + IVA en un hito de la obra que fija el contrato (la fase de estructura de madera).
4. Escritura y llaves. El resto del precio se paga al firmar la escritura pública ante notario, con la obra terminada y la cédula de habitabilidad; ese día recibes las llaves. En Amura, la entrega está prevista para 2028.

Si la vivienda ya está terminada, como las casas de Scala en Palafolls, el camino es más corto: visitas la casa, el asesor te presenta la documentación y las condiciones, y se firma la escritura.

Los impuestos de la compra

En una vivienda nueva comprada al promotor, el impuesto principal es el IVA; en la escritura se suma el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Cataluña gestiona la Agència Tributària de Catalunya.

• IVA del 10 % sobre el precio de la vivienda. El mismo tipo se aplica a las plazas de garaje, hasta dos, y a los anexos que se compran junto con la vivienda (Agencia Tributaria).
• AJD del 1,5 % en Cataluña en las compras sujetas a IVA, que se paga al formalizar la escritura (Agència Tributària de Catalunya).
• Gastos de notaría y de registro de la propiedad.

Los precios de Amura y Scala se publican sin IVA (desde 609.000 € y desde 700.687 €). Al comparar promociones, comprueba si el precio que ves ya incluye el impuesto. El asesor te detalla el total de la vivienda que elijas.

Si eres extranjero o no vives en España

Si no tienes nacionalidad española, el trámite propio de la compra es el NIE.

• Qué es el NIE: el número personal, único y exclusivo que se asigna a los extranjeros que, por sus intereses económicos, profesionales o sociales, se relacionan con España.
• Dónde se pide: en España o en la oficina consular española de tu lugar de residencia, con el formulario EX-15 y el motivo de la solicitud; como justificante sirve, por ejemplo, el contrato de arras.
• Qué no es: el NIE no es válido para residir en España ni acredita la residencia.
• A distancia: te atendemos en español, catalán, inglés y ruso, y la primera reunión puede ser una videollamada de 15 o 30 minutos.

Si compras con hipoteca

Puedes financiar la compra con la hipoteca de la entidad que elijas. En Amura, la mayor parte del precio se paga en la escritura, al terminar la obra.

• El banco debe entregarte la oferta vinculante (FEIN) y la ficha de advertencias (FiAE) al menos 10 días antes de firmar.
• El notario te asesora gratis sobre el préstamo, como muy tarde el día anterior a la firma.
• Tú pagas la tasación; el banco paga la notaría, el registro, la gestoría y los impuestos de la escritura de hipoteca. En Cataluña, el AJD del préstamo hipotecario lo paga quien presta.